Бюджетирование, финансовый анализ, бизнес-планы, оценка недвижимости, лизинг, программы для бизнеса.

Бюджетирование, финансовый анализ, оценка недвижимости 

Контакты:

bupr.mail@yandex.ru

 
EMAIL

Программы по финансовому анализу, бюджетированию Программы:

бизнес - планы Бизнес - план:

программы для ведения бухгалтерского учета ДЛЯ БУХГАЛТЕРА:

Реклама

 

 

КОЭФФИЦИЕНТ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДЛЯ ЗЕМЛИ, КАК ИНСТРУМЕНТ ПРИ ПРИНЯТИИ УПРАВЛЕНЧЕСКОГО РЕШЕНИЯ

Одной из наиболее важных составляющих управления городской недвижимостью является увеличение ее доходности, которое в значительной мере зависит от ситуации на рынке недвижимости, экономических, фискально-монетарных и социально-политических факторов.

Доходность земельно-имущественного комплекса г. Москвы, выражающаяся показателями, характеризующими постоянные поступления в бюджет за пользование городскими земельными ресурсами, отражающими доходы (в том числе и внебюджетные) от продажи имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, начиная с 1998 года, снижается. В сложившейся ситуации городская администрация ищет новые формы управления городской недвижимостью, обеспечивающие максимальную доходность от эксплуатации земельно-имущественного комплекса.

При принятии управленческого решения в отношении вариантов дальнейшего использования земельного участка необходимо провести оценку доходности его использования (анализ наилучшего и наиболее эффективного использования). В качестве основного критерия эффективности принимаемого управленческого решения служит увеличение стоимости объекта недвижимости, то есть, в соответствии с теорией оценки, прежде всего, земельного участка и дохода от его использования.

Наиболее точно оценить доходность недвижимости позволяют методы дисконтирования денежных потоков и прямой капитализации в рамках доходного подхода. При этом наибольшую сложность при использовании данных методов вызывает определение ставки дисконта и коэффициента капитализации. И если расчет этих показателей для недвижимости опирается на достаточное количество достоверной информации, то определение ставки дисконтирования и коэффициента капитализации применительно к земельным участкам, в связи с их небольшим оборотом и спецификой земельного рынка в г. Москве, вызывает наибольшую сложность и, как правило, опирается на экспертную, а значит субъективную, оценку.

Основная формула доходного подхода выглядит следующим образом:

V = NOI / R,

где:

NOI - чистый операционный доход относящийся к объекту оценки;

R - коэффициент капитализации для оцениваемого объекта.

Данная формула справедлива, как для объекта недвижимости в целом, так и для улучшений или земельного участка, то есть стоимость земельного участка может быть рассчитана по формуле:

Vзем. = NOIзем. / Rзем.,

где:

NOIзем. - чистый операционный доход, относящийся к земельному участку;

R зем. - коэффициент капитализации для земли.

Чистый операционный доход, относящийся к земельному участку, в условиях недостаточности достоверной информации достаточно точно рассчитывается с использованием техники остатка для земли, по формуле:

NOIзем. = NOIнед. - NOIулуч.,

где:

NOIнед. - чистый операционный доход, относящийся к объекту недвижимости в целом;

NOIулуч. - чистый операционный доход, относящийся к улучшениям (зданиям, сооружениям и т.п.).

Рекомендуем определять NOIнед. как среднерыночную годовую ставку арендной платы для аналогичных объектов недвижимости за вычетом потерь на недоиспользование, несвоевременные платежи и операционных расходов, а NOIулуч., как произведение стоимости строительства улучшений на среднерыночную величину доходности на вложенный капитал с учетом нормы возврата капитала, то есть среднерыночный коэффициент капитализации для улучшений аналогичного функционального назначения. Он может быть приравнен к коэффициенту капитализации для недвижимости, который определяется по выборке не менее чем из 10 объектов аналогичного функционального назначения, как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости NOIнед. к его стоимости Vнед., так как потенциальный инвестор, рассматривая варианты строительства тех или иных улучшений прежде всего ориентируется на среднерыночную доходность объектов недвижимости в целом.

Для расчета коэффициента капитализации для земли на дату оценки по аналогичной с коэффициентом капитализации для недвижимости схеме недостаточно объема данных, так как за 1997-1999 гг. из более, чем 100 выставленных на торги прав долгосрочной аренды на земельные участки под застройку административными и офисными зданиями было реализовано на открытом рынке не более 50. При этом общая площадь зданий составляла от 120 до 50 000 кв. м., а земельных участков от 0,024 до 0,94 га. Тем не менее, на наш взгляд, этих данных достаточно для того, чтобы выявить некоторые закономерности, позволяющие объяснить изменения его величины.

Для формирования представительной выборки был использован численный метод удаления выбросов. В соответствии с ним из массива данных исключены объекты значения площадей земельного участка или здания, которых выходят за границы ±2 стандартных отклонений ( ) от среднего ( ).

Таким образом, для расчета коэффициента капитализации для земли Rзем., как отношения чистого операционного дохода относящегося к земельному участку NOIзем., рассчитанного с использованием техники остатка, к стоимости продажи прав аренды на земельный участок Vзем. осталось 44 объекта.

Расчет величины Rзем. показал, что за исследуемы период - 1997-1999гг. он снизился с 0,39 в 1 квартале 1997 г. до 0,25 в 1 квартале 1998г, вырос до 0,39 в 4 квартале 1999г. и вновь снизился до 0,32 в конце 1999г. На основе динамики его изменений было высказано предположение о наличии корреляции с макроэкономическими и финансовыми показателями. Вместе с тем, исследования величины коэффициента капитализации подтвердили и то, что из всех его компонентов: безрисковая ставка, поправка на ликвидность, премии за управление и риск инвестиций, норма возврата капитала, только премия за риск инвестиций в недвижимость подвержена значительным колебаниям и одновременно она не может быть в достаточной мере обоснована и подтверждена расчетами. Такой результат позволил сделать вывод о том, что в первую очередь такая корреляция формируется за счет премии за риск.

Расчет степени влияния 21 макроэкономического и финансового показателей, с использованием корреляции Пирсона, на премию за риск показал, что после исключения мультиколлинеарных переменных в корреляционной матрице наибольшую степень влияния на премию за риск в структуре коэффициента капитализации для земли оказывают ставка доходности по годовым рублевым депозитам от 1 млн. руб. по расчетам агентства "Росбизнесконсалтинг" для банков категории надежности "В" по рейтингу ИЦ "Рейтинг", индекс строительно-монтажных работ, сводный индекс AK&M. Однако использование всех финансово-экономических показателей в абсолютных величинах является необоснованным в связи с их статичностью, в то время как для оценки величины риска, отражающего состояние экономики, необходимо отразить их динамику. Например, одно и тоже значение величины внутреннего валового продукта страны (ВВП) может соответствовать как периоду стабильной экономики, так и середине кризисного периода. Поэтому для расчета величины влияния показателя на премию за риск было принято решение отразить динамику индекса строительно-монтажных работ и сводный индекс AK&M в виде темпов их роста по отношению к предыдущему периоду (Xi'=Xi+1 / Xi).

Для моделирования уравнения Y = F (X1, X2, … Xi) описывающего влияние каждого из оставшихся финансово-экономических показателей применен метод регрессионного анализа, так как он позволяет использовать показатели имеющие различные метрические системы.

Динамика премии за риск за 1997-1999гг. не позволяет однозначно охарактеризовать тип регрессионной модели описывающей установленные взаимосвязи. Индикаторами степени подгонки модели к данным являются коэффициент множественный корреляции R или коэффициент детерминации R2 рассчитанные для каждой модели. Значение R2 близкое к 1.0 показывает, что модель объясняет почти всю изменчивость соответствующих переменных. Для подгонки модели были рассчитаны три основных модели множественной регрессии (Таблица 1):

  • линейная - ,
  • полиномиальная -
  • и экспоненциальная -

с использованием метода наименьших квадратов.

Таблица 1

Параметры регрессионных моделей

Параметр
Регрессионные модели
линейная
экспоненциальная
полиномиальная
а0
-3,2960
4,3425
5,4335
а1
3,9031
0,3262
0,3282
а2
9,5402
0,5203
0,4489
а3
0,0998
0,0071
0,2602
Среднеквадратическое отклонение
0,2250
0,2310
0,2264
Коэффициент множественной корреляции
0,63
1,00
0,62
Коэффициент детерминации
0,40
1,00
0,38


Анализ таблицы показывает, что наиболее полно описывает величину премии за риск по выбранным показателям экспоненциальная модель множественной регрессии (значение R2 равно 1,0, что объясняет почти всю изменчивость соответствующих переменных).

В итоге получено уравнение, которое позволяет, опираясь на статистические исследования, дать обоснование применяемой в расчетах коэффициента капитализации для земли величине премии за риск.

Смоделированное уравнение регрессии по расчету премии за риск для земельных участков, предназначенных под застройку административными (офисными) зданиями:

,

где:

Y - премия за риск, %;

X1 - сводный индекс AK&M;

X2 - темп роста индекса строительно-монтажных работ;

X3 - ставка по годовым рублевым депозитам;

Соответственно величина коэффициента капитализации для земельных участков под административную застройку определяется как сумма следующих показателей:

  • безрисковая ставка (доходность по годовым валютным депозитам от 500 000 долларов США по расчетам агентства "Росбизнесконсалтинг" для банков категории надежности "В" по рейтингу ИЦ "Рейтинг");
  • поправка на ликвидность (4%);
  • премия за управление (1%);
  • премия за риск, рассчитанная по приведенному выше уравнению.

Предлагаемая методика расчета и обоснования премии за риск посредством финансово-экономических показателей с целью апробации была в 1999-2000 году предложена ряду коммерческих оценочных фирм специализирующихся на оценке прав долгосрочной аренды земли в г. Москве. Получены в целом положительные отзывы и рекомендации по набору финансово-экономических показателей.

Рассчитанные в соответствии с данными уравнениями величины премии за риск и, в соответствии с результатами анализа структуры, коэффициента капитализации для земли за 2000 г. (см. рисунок 1) подтвердили правильность расчетов и высказанных гипотез.

Рис. 1 Расчетная динамика коэффициентов капитализации и премии за риск.

Достоинство данной методики в том, что она опирается на фактические данные и среднестатистические показатели, то есть она в достаточной мере объективна и лишена предвзятости. Во-вторых, прозрачность расчетов и научное обоснование полученных результатов. Что позволит получать меньшее количество критики в адрес администрации города и в частности Московского земельного комитета в отношении предвзятости и необъективности расчетов стоимости прав долгосрочной аренды на земельный участок, а также в вымогательстве со стороны чиновников. В-третьих, и это самое важное, методика позволяет объективно оценивать потенциальную доходность использования городских земель и принимать соответствующие управленческие решения, в том числе и о дифференциации ставок земельного налога, арендной платы за землю и собственно стоимости прав долгосрочной аренды земельных участков. Для этого необходимо установить четкую зависимость меду земельным налогом, арендной платой и стоимостью прав аренды, что позволит создать единую базу и для определения ставок земельного налога, и для определения ставок арендной платы за землю, и для определения стартовой цены при продаже прав долгосрочной аренды на земельные участки.

Алексей ПЛОТНИКОВ,
dema14@pochtamt.ru

 

К материалам по оценке К литературе

 


Версия для печати · Рекомендовать



НОВОСТИ - ПО ДЛЯ УПРАВЛЕНЦА - ПО ДЛЯ БУХГАЛТЕРА - МАТЕРИАЛЫ - КНИГИ - ПАРТНЕРСТВО - УСЛУГИ-
-
МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ - О ПРОЕКТЕ - РЕКЛАМА НА САЙТЕ -

Яндекс цитирования

При перепечатке материалов с сайта ссылка на www.bupr.ru обязательна




© ООО "Константа" 2002-2011 тел.